Рынок жилья Москвы превратился в клуб для избранных
Специалисты портала MSK1.RU характеризуют положение дел на московском рынке жилья как почти катастрофическое. Квартиры ценой ниже 10 миллионов рублей в новостройках столицы практически исчезли: если год назад их доля составляла 22%, то теперь — лишь 3%. При этом половина всех предложений уже превышает отметку в 20 миллионов рублей. Речь идёт не о простом росте стоимости, а о стремительном вымывании самой категории доступного жилья.
Средняя цена квадратного метра в Москве и области за последний год увеличилась на 20%. Однако сухая статистика скрывает качественное изменение структуры рынка: бюджетные лоты не столько подорожали, сколько полностью пропали как класс.
Покупателям демонстрируют новые проекты с архитектурными изысками, благоустроенными дворами и дизайнерскими лобби. При этом для многих горожан становится недоступным даже минимальный «входной билет» в виде скромной квартиры в новостройке.
Причины исчезновения дешёвого жилья
Основатель управляющей компании Smarent Виктор Зубик объясняет сложившуюся ситуацию жёсткой рыночной логикой. Он заявляет: «Ситуация с практически полным исчезновением предложения квартир до 10 миллионов рублей в московских новостройках — вполне закономерный итог сразу нескольких структурных факторов».
Первый фактор — рост себестоимости строительства. За два года значительно подорожали материалы, рабочая сила и финансирование. Одновременно ужесточились городские требования к архитектуре, из-за чего простые «коробки» больше не проходят согласование. В таких условиях выпуск дешёвого продукта грозит девелоперам прямой потерей маржи.
Второй фактор, по словам Зубика, — смена стратегии самих застройщиков. Они делают ставку на бизнес- и премиум-класс, где прибыль выше, зависимость от ипотеки меньше, а спрос стабильнее. Это смещение фокуса автоматически поднимает средний чек и устраняет с рынка бюджетные варианты.
Третья причина — эффект льготной ипотеки, который уже встроен в цены. Повышенный спрос позволил удерживать высокую стоимость даже после удорожания кредитов. Хотя сама программа льготного кредитования утратила прежнюю роль, её последствия рынок продолжает ощущать.
Эксперт не ожидает разворота тренда в ближайшее время. Заметного снижения цен ждать не стоит, поскольку предложение сокращается, новые проекты выходят медленно, а накопления населения возвращаются в недвижимость на фоне падения доходности банковских вкладов. Девелоперы адаптируются, предлагая рассрочки, субсидированные ставки и гибридные ипотечные продукты. При этом, как подчёркивает Зубик, рынок стал сильно фрагментированным: в одних проектах возможна стагнация или коррекция, в других — особенно в качественных локациях — рост может продолжаться.
Тревожная статистика рынка
Директор по рынкам России и СНГ компании «Фам Пропертис» Валерий Тумин приводит конкретные цифры. По его данным, средняя цена квадратного метра в массовом сегменте выросла с 323 до 410 тысяч рублей — почти на 27%. К декабрю 2025 года средняя квартира комфорт-класса в Старой Москве стоила уже более 21 миллиона рублей.
Рынок не только дорожает, но и сжимается: предложение в массовом сегменте сократилось вдвое — с 21 тысячи лотов до 10 тысяч. Покупатель сталкивается не только с высокими ценами, но и с банальным отсутствием выбора.
Тумин объясняет это наложением нескольких факторов. С середины 2024 года фактически перестала работать массовая льготная ипотека, которая ранее стимулировала спрос на студии и однушки. Без дешёвых кредитов такие форматы продаются хуже, и застройщики теряют к ним интерес. Одновременно растёт себестоимость строительства, а с 2025 года вступили в силу ограничения на проектирование квартир площадью менее 28 квадратных метров, что окончательно закрыло эпоху микростудий за 7–8 миллионов рублей.
«Москва в пределах МКАД как пространство для первой покупки жилья постепенно сужается до „семейной ипотеки“, рассрочки или вторичного рынка», — констатирует Тумин.
Ипотека как фильтр для покупателей
Дополнительное давление создаёт стоимость кредитов. Основатель агентства недвижимости Stretch Estate Ольга Стречная описывает ситуацию жёстко: «Взять ипотеку в России стало сложно. Ставки по кредитам на новые квартиры и на квартиры, которые уже были в чьей-то собственности, составляли от 19% до 21% в год».
При таких условиях ежемесячный платеж за квартиру стоимостью 12–15 миллионов рублей может достигать 200–250 тысяч рублей, что делает ипотеку доступной лишь узкому кругу покупателей. По её оценке, рынок держится на нескольких категориях заемщиков: от обеспеченных топ-менеджеров до тех, кто вынужден покупать жилье из-за жизненных обстоятельств.
В этом заключается главный парадокс: с одной стороны, рынок не падает — цены растут, проекты выходят, сделки совершаются. С другой — он всё сильнее отрывается от реальных финансовых возможностей большинства горожан. Вопрос теперь не в том, сколько стоит квадратный метр, а в том, для кого этот рынок ещё существует.
