Российские новостройки: ждать ли падения цен?

Рынок новостроек в России столкнулся с парадоксальной ситуацией: несмотря на активное строительство, покупателей становится все меньше. Ипотека остается недоступной, доходы граждан снижаются, но девелоперы продолжают возводить новые жилые комплексы. В итоге квартиры есть, а желающих их купить почти нет.

Основатель Российской гильдии риелторов Константин Апрелев заявил о возможном падении цен на новостройки до 30%. По его данным, за год продажи нового жилья сократились вдвое. При этом даже такое снижение, по мнению Апрелева, не вернет спрос — люди ждут реально доступную ипотеку.

В Москве и других мегаполисах внешне кризис незаметен: строятся новые ЖК, повсюду рекламные баннеры. Застройщики предлагают скидки, рассрочки, бонусы. Некоторые обещают дисконт до 15–30%. Однако на деле это не распродажа, а попытка стимулировать слабый спрос. Без маркетинговых уловок очевидно: интерес к новостройкам резко упал.

«По сути, девелоперы используют два инструмента. Первый — это скидки, однако по-прежнему в большинстве случаев это „скидки от накидки“. Пока я не вижу массовых распродаж, дисконт, как правило, предоставляется на менее ликвидные лоты и проекты», — объясняет основатель управляющей компании Smarent Виктор Зубик.

Таким образом, реального снижения цен нет — есть лишь маркетинговые уловки: скидки на неликвид, улучшение условий рассрочки.

«Второй инструмент, который используется более активно, — это улучшение финансовых условий в форме субсидированной ставки или рассрочки. Но и здесь тоже реальность отличается от рекламных билбордов», — говорит Зубик.

Зубик сомневается в тотальном падении цен. По его мнению, рынок ждет сегментация с сильной дифференциацией по локациям и проектам, а не единый обвал.

По данным «Дом.РФ», средние ипотечные ставки в России составляют чуть менее 20%. Хотя это ниже январских 30%, такие условия остаются крайне высокими.

«Девелоперы не заинтересованы в том, чтобы рушить цены. Их финансовые модели рассчитаны на долгий цикл, и даже при снижении темпов продаж базовая экономика проектов сохраняется», — считает управляющий партнер ГК «Промплан» Никита Бахчеев.

Бахчеев отмечает, что даже в кризис остаются люди с деньгами, но они перестали вкладывать в жилье. Ранее покупка на этапе котлована с последующей перепродажей приносила прибыль, теперь эта модель слишком рискованна и невыгодна.

Окупаемость инвестиций в жилье составляет 10–15 лет. При высоких ставках риски превышают доходность. Примечательно, что строящееся жилье дороже готового на 20–30%, то есть покупатель переплачивает за ожидание.

Бахчеев считает, что инвесторы теперь чаще обращают внимание на индустриальную недвижимость. «Это готовые производственные помещения, которые закрывают реальные потребности бизнеса — от логистики до небольших производств», — объясняет эксперт.

Инвесторы либо открывают собственное производство, либо сдают помещения в аренду. Уже через пару лет такие вложения начинают приносить стабильный доход, в отличие от жилья. Быстрая прибыль сейчас привлекательна для всех.

В итоге рынок не обваливается, а расслаивается. Дешевая ипотека закончилась, инвесторы ушли, покупатели стали осторожнее. Покупка квартиры перестала быть автоматическим решением — ее все чаще откладывают или вовсе отказываются.

В то же время многие участники рынка сохраняют оптимизм и ожидают роста цен.

Виктор Зубик считает, что проблему низкой распроданности преувеличивают из-за усредненных данных. «Например, в Москве и Московской области, включая Новую Москву, строится (с учетом готовых корпусов в составе ЖК) более 56 млн кв. м, а не продано лишь около 10 млн кв. м, — приводит данные эксперт. — То есть нераспроданность составляет всего чуть больше 20%, и это с учетом, что в эту статистику входят новостройки с ключами в 2029 и 2030 годах. То есть их строить еще 3–4 года, и время на продажу есть, особенно с учетом постепенного снижения ключевой ставки и повышения доступности ипотеки».

Зубик признает наличие неликвидных проектов с низкой распроданностью, но считает, что масштабных скидок не будет из-за ограничений банков в рамках проектного финансирования.

«Думаю, ожидание, что девелоперы начнут снижать цены ради ускорения продаж, не совсем отражает реальную логику рынка, потому что у многих из них в бизнес-модели изначально заложено, что жилье продается не за несколько месяцев, а в течение нескольких лет», — объясняет Никита Бахчеев.

Бахчеев поясняет, что для застройщика продажа половины или двух третей комплекса не является критичной. Разные компании имеют разные модели, но грамотный девелопер предпочтет растянуть продажи, а не снижать цены.