Трейд-ин квартир: что это и почему не работает

Программа трейд-ин позволяет обменять старую квартиру на новую с помощью застройщика или его партнёров. Однако сейчас доля таких сделок составляет лишь около 6% рынка. Высокие ипотечные ставки, большой разрыв в стоимости между вторичным и первичным жильём, а также снижение покупательской активности на вторичке сделали эту схему менее привлекательной.

Суть трейд-ин проста: собственник передаёт свою квартиру агентству, сотрудничающему с девелопером, либо её выкупают сразу. Вырученные средства засчитываются в оплату жилья в новостройке.

Директор рынков России и СНГ компании «Фам пропертис» Валерий Тумин поясняет: «По сути, это упрощённый обмен с участием посредника: старую квартиру быстро оценивают и выкупают либо находят на неё покупателя, а полученные средства сразу засчитываются в оплату новой квартиры». Главный плюс, по его словам, — скорость и предсказуемость: вместо месяцев ожидания собственник получает понятный алгоритм с фиксированными сроками.

Сегодня применяются три основные модели. Классическая — через агентство недвижимости: квартиру продают почти по рыночной цене, а застройщик резервирует выбранный объект на два-четыре месяца. Тумин считает этот вариант наиболее выгодным: «Если сроки не критичны, лучше выбирать формат с фиксацией стоимости квартиры через агентство, а не моментальный выкуп. Это позволяет сохранить рыночную цену старой квартиры и одновременно получить время на её реализацию».

Вторая схема — моментальный выкуп инвестором или партнёром девелопера. Деньги поступают почти сразу, но за скорость приходится платить существенным дисконтом.

Третий вариант — трейд-ин с проживанием: после оформления сделки бывший владелец живёт в своей квартире до получения ключей от новой. По мнению Тумина, такой формат решает две проблемы: «Покупателю не приходится платить за временную аренду жилья и организовывать двойной переезд. Особенно удобно использовать такую схему при покупке почти готовых новостроек».

За удобство приходится платить: при классической схеме скидка относительно рыночной стоимости составляет 5–15%, а при срочном выкупе дисконт может достигать 15–20% и более — особенно для неликвидных объектов. Как в ломбарде: мало, но быстро.

Чтобы получить максимум выгоды, стоит обратить внимание на долгосрочную фиксацию цены. Управляющий партнёр строительной ГК «Промплан» Никита Бахчеев отмечает: «Основной плюс классического трейд-ин — долгосрочная фиксация цены выбранной новостройки. Пока партнёрское агентство занимается продажей вашей квартиры, девелопер сохраняет стоимость выбранного объекта. Если цены на рынке растут, это позволяет сэкономить весьма значительную сумму». Он также рекомендует формат с проживанием для семей с детьми, чтобы избежать двойного переезда и аренды. Моментальный выкуп, по его словам, имеет смысл только для действительно уникальных предложений: «Если появляется редкий лот — квартира с необычной планировкой или видовыми характеристиками, которую могут быстро купить, скорость становится важнее размера дисконта».

Программа трейд-ин подходит в нескольких ситуациях: когда семья уже выбрала квартиру и боится её потерять; при необходимости переехать в сжатые сроки (из-за смены работы, рождения ребёнка); а также чтобы избежать длинных цепочек взаимосвязанных сделок на вторичном рынке. «Когда важно избежать затягивания процесса и получить понятные сроки на каждом этапе, трейд-ин становится действительно эффективным инструментом», — считает Тумин. Эксперты советуют заранее объективно оценивать свою квартиру и не завышать ожидания — чем ближе цена к рыночной, тем быстрее найдётся покупатель и сохранится бронь.

Основная причина снижения интереса — изменившаяся конъюнктура. Стоимость новостроек остаётся значительно выше вторичного жилья, а разницу большинству приходится покрывать ипотекой под высокие ставки. Бахчеев поясняет: «Когда разрыв в цене между квартирой на вторичном рынке и новой квартирой слишком велик, а недостающую сумму приходится покрывать дорогой рыночной ипотекой, многие считают передачу своего жилья по программе трейд-ин неоправданным риском. Застройщики сокращают объём новых проектов, разница в стоимости квадратного метра остаётся существенной, поэтому возможности трейд-ин временно ограничены. Однако по мере снижения ипотечных ставок этот инструмент вполне способен вернуть прежнюю востребованность».