Пузырь лопнул? Цены на жилье снижаются в 20 городах

Долгое время риелторы убеждали покупателей, что квартиры будут только дорожать. Эта стратегия работала: девелоперы ссылались на рост стоимости строительства, банки — на высокий спрос. Однако сейчас ситуация изменилась, и миф о неизбежном росте цен начал разрушаться.

Согласно данным РБК, в июне квартиры подешевели в 20 из 50 крупнейших городов России. Наибольшее падение зафиксировано в Сочи — за месяц цены снизились на 1,6%.

На профессиональном форуме недвижимости «Движение» руководитель компании «Страна Девелопмент» Александр Гайдуков заявил коллегам: «То, что сегодня строится в России, практически невозможно продать. И даже скидка в 20% не гарантирует, что покупатели появятся». Это заявление разошлось по многим изданиям.

Строительство новых жилых комплексов продолжается — это можно увидеть в Новой Москве, пригородах Краснодара, Сочи и Ростова-на-Дону. Рекламные щиты по-прежнему обещают счастливую жизнь, но покупателей становится меньше.

Главное заблуждение последних лет — считать, что недвижимость дорожает автоматически. Квартиры на окраинах Москвы выросли с 5 до 15 миллионов. Управляющий партнер ГК «Промплан» Никита Бахчеев назвал текущее снижение не обвалом, а возвращением к нормальному состоянию.

«Снижение цен на жилье в ряде городов — это не начало кризиса, а естественная коррекция рынка. Несколько лет стоимость квартир росла значительно быстрее доходов населения, во многом благодаря льготной ипотеке и высокому спросу. Сегодня ситуация изменилась: рыночная ипотека остается дорогой, покупателей стало меньше, поэтому продавцам и застройщикам всё сложнее поддерживать прежний уровень цен», — объясняет Бахчеев.

В Сочи, например, для первоначального взноса по ипотеке требуется почти 30 средних зарплат. Когда у людей нет денег, никакие красивые презентации не помогут.

«Снижение цен в 20 из 50 крупнейших городов России — это признак завершения эпохи, когда недвижимость дорожала почти автоматически», — соглашается основатель управляющей компании Smarent Виктор Зубик.

Первыми сдают города, где спекулятивный рост был максимальным, например Сочи.

Если раньше главным критерием было само наличие новостройки, то теперь люди обращают внимание на локацию, перспективы и возможность перепродажи. Рынок делится на ликвидные и неликвидные объекты.

«Даже в Москве и Санкт-Петербурге рынок недвижимости делится на ликвидные и неликвидные объекты. Первые по-прежнему пользуются спросом как на первичном, так и на вторичном рынке. Вторые же — неликвидные — надолго зависают в экспозиции, несмотря на дисконты», — говорит Зубик.

«Но для тех, кто давно планирует покупку квартиры, это может стать хорошей новостью. Рынок постепенно начинает работать в интересах покупателя: у людей появляется больше выбора, застройщики чаще предлагают скидки, рассрочки и специальные программы, а продавцы становятся более готовыми к переговорам», — отмечает Бахчеев.

Если квартиры не покупают, логично снизить цену, но на рынке недвижимости это работает не так. У девелоперов высокие затраты на строительство, материалы и рабочую силу, поэтому возможности для существенного снижения стоимости ограничены.

«У девелоперов по-прежнему высокие затраты на строительство, материалы, финансирование и рабочую силу, поэтому возможности для существенного снижения стоимости ограничены», — констатирует Бахчеев.

Виктор Зубик добавляет, что проблема в эффективности проектов. Раньше можно было запускать строительство, надеясь, что спрос всё компенсирует. Сейчас такой подход не работает, пример — обвал рынка в Сочи. «Девелоперам придется более внимательно подходить к выбору площадок и экономике проектов», — говорит Зубик.

Впервые за много лет квадратный метр перестал быть магическим активом, который дорожает просто потому, что все верят в его рост. Теперь ему придется доказывать свою ценность, иначе его не купят.