Новые правила рынка жилья: гарантии безопасности

История с квартирой Ларисы Долиной породила настоящий хаос на рынке вторичной недвижимости. Покупатели опасались, что даже юридически безупречную сделку позже могут аннулировать в суде. Продавцы, обманутые телефонными мошенниками, пытались вернуть жильё уже после оформления собственности. Банки, риелторы, нотариусы и юристы оказались в состоянии неопределённости.

Теперь Верховный суд попытался внести ясность. В обзоре судебной практики по делам об оспаривании сделок с жильём указано: сам по себе факт того, что продавец стал жертвой обмана, не означает автоматической отмены договора. Если человек осознанно подписал договор купли-продажи, понимал, что передаёт право собственности, и сделал это добровольно, его внутренние мотивы (даже вызванные мошенниками) не делают сделку недействительной.

Вице-президент Ассоциации юристов по регистрации, ликвидации, банкротству и судебному представительству Владимир Кузнецов пояснил: «Суд разграничил заблуждение относительно природы сделки и заблуждение относительно причин, по которым человек решил ее совершить. Если продавец понимал, что продает квартиру, но считал, что делает это ради защиты имущества от мошенников, такого заблуждения уже недостаточно для признания договора недействительным».

Ещё одно важное нововведение касается психического состояния продавца. Если он утверждает, что в момент сделки не отдавал отчёта своим действиям или не мог ими руководить, одного заявления недостаточно. Эти обстоятельства нужно доказать, причём исследоваться должно именно состояние в момент подписания договора. Если истец уклоняется от судебной экспертизы, суд может отказать в иске.

Однако ключевой момент обзора — внимание к покупателю. Судам теперь необходимо оценивать, мог ли покупатель заметить подозрительное поведение продавца, должен ли был понять, что тот действует под давлением, видел ли признаки мошенничества. Если выяснится, что покупатель знал или обязан был знать об обмане, договор могут расторгнуть. Если же он действовал добросовестно, проверил документы, оплатил квартиру и не имел оснований подозревать преступление, его право собственности защищено.

Директор рынков России и СНГ «Фам пропертис» Валерий Тумин назвал это ключевым достижением практики: «Правовая система строится на балансе интересов всех участников гражданского оборота, а не только одной стороны договора. Если бы суды признавали сделки недействительными исключительно из-за субъективных внутренних мотивов продавца, это создало бы хаос на рынке недвижимости и подорвало доверие к институту частной собственности».

Тумин также отметил принцип двусторонней реституции, закреплённый Верховным судом: если договор признаётся недействительным, каждая сторона возвращает полученное — квартира возвращается продавцу, деньги покупателю. Это, по мнению эксперта, устраняет один из самых болезненных перекосов прежней практики.

Однако не все юристы считают проблему решённой. Адвокат, член Центральной московской коллегии адвокатов Никита Виленский предупреждает: «Говорить о полном исчезновении „схемы Долиной“ пока преждевременно». Он напоминает, что Верховный суд ограничил применение статьи 178 ГК РФ (существенное заблуждение), но остаётся статья 177 ГК РФ, позволяющая оспорить сделку, если продавец не понимал значения своих действий или не мог ими руководить. «И эта статья применяется безотносительно добросовестности покупателя», — подчеркивает Виленский.

Особенно это касается пожилых продавцов: судебная экспертиза может выявить когнитивные нарушения, и тогда сделку отменят независимо от того, знал ли покупатель о проблеме. Кроме того, реальная взаимность реституции остаётся под вопросом: если продавец уже перевел деньги мошенникам или потратил их, покупатель может не получить свои средства обратно.

Отдельный дискуссионный момент — повышенные требования к профессиональным участникам рынка. Если квартиру покупает опытный риелтор, суд может ожидать от него более высокой осмотрительности. Остаётся открытым вопрос, распространяется ли этот стандарт на обычных граждан, которые пользуются услугами риелторов или юристов.

Эксперт финансового маркетплейса «Сравни» Лиана Кадырова советует покупателям тщательно проверять документы, историю объекта, порядок расчётов и использовать безопасные механизмы передачи денег — аккредитивы или счета эскроу. Это не даёт стопроцентной гарантии, но существенно снижает риск обмана.