Новая схема обмана: вместе с квартирой покупатель получает «соседа»

После громкой истории с Ларисой Долиной мошенники на рынке недвижимости изобрели новый способ обмана. Покупатели квартир все чаще обнаруживают, что вместе с жильем они буквально «приобрели» человека с бессрочным правом проживания, и избавиться от такого соседа практически невозможно.

Например, житель Санкт-Петербурга купил квартиру за 8 миллионов рублей и вложил еще несколько миллионов в капитальный ремонт. Неожиданно на пороге появился пожилой мужчина, заявивший: «Я тоже буду здесь жить». Оказалось, что во время приватизации в начале 1990-х пенсионер отказался от доли в пользу другого собственника, но сохранил за собой бессрочное право пользования жилым помещением. Это право сохранилось даже после нескольких последующих сделок купли-продажи.

В полиции новому владельцу заявили, что помочь не могут. Остается только суд, однако перспективы судебного разбирательства неочевидны. Как отмечают специалисты по недвижимости, законодательство часто защищает именно обладателя бессрочного права проживания.

Юристы связывают рост числа подобных споров с тем, что квартиры, приватизированные в 1990-х, сейчас массово переходят ко вторым и третьим покупателям. Данные о людях, отказавшихся от приватизации, не отражаются в выписке из ЕГРН, а продавцы часто не сообщают о наличии таких жильцов, иногда даже не зная о них — если квартира досталась по наследству или многократно перепродавалась.

Частнопрактикующий юрист Дарья Самойлова поясняет, что покупатель часто узнает о проблеме последним. Бессрочное право пользования действительно закреплено законом, однако его действие не безусловно. «Бессрочное — не значит вечное», — подчеркивает эксперт.

Самойлова уточняет: если человек выехал жить в другое место много лет назад, обзавелся иным жильем, не оплачивал коммунальные услуги и не пытался вернуться, суд может признать его утратившим право проживания. Но для этого собственнику придется собрать внушительную доказательную базу:

Юрист также советует предъявлять требования продавцу. Если информация о правах третьих лиц была скрыта, покупатель может требовать уменьшения стоимости жилья или расторжения договора купли-продажи.

Прежние схемы мошенничества, подобные той, что была в истории с Долиной, также продолжают действовать. Адвокат Екатерина Тютюнникова из Адвокатской палаты Москвы отмечает, что споры о недвижимости рассматриваются индивидуально.

Суд анализирует совокупность обстоятельств: состояние здоровья продавца, его поведение до и после сделки, порядок расчетов, соответствие цены рыночной стоимости, наличие независимых консультаций, участие доверенных лиц и даже то, не был ли человек изолирован от привычного круга общения. Гарантировать сохранение квартиры за новым владельцем невозможно, подчеркивает адвокат.

Шансы покупателя значительно возрастают, если он действовал добросовестно:

Дополнительным плюсом становятся нотариальное удостоверение сделки, отсутствие подозрительно быстрой перепродажи и доказательства того, что покупатель не мог знать о скрытых проблемах. Однако даже этого может оказаться недостаточно. «Суд может встать на сторону прежнего собственника, если будет доказано, что его воля была существенно нарушена», — предупреждает адвокат.

Если сделку признают недействительной, квартиру возвращают прежнему владельцу, а покупателю должны вернуть деньги. На практике именно возврат средств часто становится самым сложным этапом: продавец может уже не располагать полученной суммой, и взыскать ее крайне трудно.

Эксперты сходятся во мнении: главная защита — тщательная проверка квартиры до подписания договора. Особое внимание стоит уделять жилью, которое ранее проходило приватизацию. В таких случаях необходимо заранее запрашивать архивную справку по форме № 9 — именно она позволяет выявить граждан, сохранивших бессрочное право пользования квартирой.

В противном случае покупка долгожданной квартиры может неожиданно превратиться в историю, где вместе с ключами новый собственник получает незваного соседа, которого закон вовсе не спешит выселять.