Ипотека рухнет, жилье подорожает на 57% в 2026
Российский рынок жилой недвижимости вступил в 2026 год в состоянии глубокого кризиса. Министр строительства и ЖКХ Ирек Файзуллин подтвердил, что за 2025 год объёмы выдачи ипотечных кредитов упали на 21%. По его словам, лишь льготные программы помогли избежать ещё более резкого сокращения.
«Не надо забывать, что льготная ипотечная программа — практически единственная возможность граждан улучшить жилищные условия», — подчеркнул министр.
Однако в 2026 году условия семейной ипотеки ужесточатся: теперь одна семья сможет получить только один льготный кредит. Ранее обсуждались и другие меры, например, прогрессивная процентная ставка в зависимости от количества детей или привязка кредита к региону регистрации, но они пока не внедрены.
Параллельно власти отказываются от поддержки застройщиков. Минстрой заявил, что мораторий на штрафы за перенос сроков ввода жилья не будет продлён. Следовательно, с 2026 года дольщики вновь смогут взыскивать неустойку за задержку сдачи домов.
Масштабы переносов сроков достигли рекордных значений. Согласно исследованию компании «Яков и партнеры» и портала ЕРЗ.РФ, в 2026 году ввод 16,2 млн кв. м многоквартирного жилья будет отложен — это исторический максимум. Ожидается, что общий объём ввода МКД сократится на 11%, до 41 млн кв. м, что станет одним из самых низких показателей за последние годы.
Несмотря на все ограничения, эксперты согласны, что цены на жилье продолжат расти.
Рост будет, но умеренный
Валерий Тумин, директор рынков России и СНГ компании fam Properties, прогнозирует в 2026 году рост цен на 57%, что немного превысит ожидаемую инфляцию.
«Главный драйвер — постепенное снижение ключевой ставки. Как только она опустится до 12–13%, часть средств с депозитов естественным образом перетечет в недвижимость», — говорит Тумин.
В банковской системе размещено около 60 трлн рублей вкладов. Даже если 5–10% этих средств поступят на рынок первичного жилья, это сможет существенно поддержать спрос.
При этом вторичный рынок, по словам Тумина, будет вести себя сдержаннее: «Здесь возможны локальные коррекции на 3–4%, особенно в регионах с избыточным предложением. В Москве и Санкт-Петербурге цены останутся стабильными или покажут умеренный рост».
Статистика уже подтверждает эту тенденцию: в ноябре снижение цен на вторичное жилье зафиксировано в 17 из 50 крупных городов, включая центральные районы. В то же время новостройки подорожали на 1,8% за месяц, и это уже пятый месяц подряд с ускорением темпов роста.
Всё зависит от ключевой ставки?
Более оптимистичный сценарий для первичного рынка предлагают аналитики «Циана». Алексей Попов, главный аналитик компании, сообщил, что «Циан» в базовом прогнозе ожидает роста цен на новостройки на 13–15% в 2026 году.
«Ускорение индексации цен мы связываем со снижением числа доступных квартир, так как новых проектов в последние полтора года выходило заметно меньше, чем раньше», — поясняет Попов.
Дополнительным фактором роста он называет структурные изменения рынка: «Продолжается рост доли проектов в сегментах „комфорт плюс“ и „бизнес“, где цены априори выше».
По вторичному рынку прогноз более сдержанный. В «Циане», по словам Попова, ожидают рост цен на уровне инфляции и увеличение спроса на 8–10%.
«Более скромные прогнозы на 2026 год (по сравнению с первичкой) мы связываем с исходно более высокими показателями 2025 года, в течение которого загранительно высокие ставки по ипотеке и сохраняющийся разрыв в цене метра между первичкой и вторичкой стимулировали сделки именно с готовым жильем», — отмечает аналитик.
Ключевым риском 2026 года Валерий Тумин называет дефицит предложения. Высокая стоимость проектного финансирования и осторожность девелоперов уже приводят к сокращению запусков новых проектов. Минстрой прогнозирует более оптимистичный сценарий — 100–102 млн кв. м ввода по итогам текущего года, однако даже в этом случае около трети проектов уже переносят сроки сдачи.
«Выбор квартир в новостройках будет сужаться, особенно в комфорт-сегменте, а продавцам на вторичке придется быть гибче с ценой, если захотят быстро продать», — говорит Тумин.
Таким образом, главные вопросы года: насколько быстро снизится ключевая ставка и сколько «депозитных» денег в итоге дойдет до рынка жилья. Именно это определит, насколько подорожают квартиры.
