Ипотека по 100 тысяч в месяц: что ждёт рынок недвижимости
Останется ли покупка квартиры недостижимой целью?
В ходе программы «Итоги года» Владимир Путин высказался за расширение действия семейной ипотеки на вторичное жильё в тех городах, где этой программы пока нет.
«В регионах, где не строится новое жилье или строится очень мало нового жилья, разрешено использовать семейную ипотеку для приобретения жилья с вторичного рынка», — заявил президент. Он подчеркнул, что программы семейной ипотеки под 6% и региональные программы со ставкой не выше 2% необходимо сохранять и развивать. Путин рекомендовал молодым семьям обращаться за кредитами именно в регионах со сниженной ставкой.
Президент также отметил, что в текущем году строительный комплекс покажет спад. Если в 2024 году было введено 107,8 миллиона квадратных метров жилья, то по итогам 2025-го показатель ожидается в диапазоне от 103 до 105 миллионов.
Насколько сейчас доступно жильё в России, если 70% новостроек остаются непроданными? С этим вопросом после прямой линии президента MSK1.RU обратился к экспертам рынка недвижимости. Их оценки оказались в целом сдержанными.
Высокая стоимость займов
Ключевым фактором, сдерживающим ипотечный рынок, остаётся дороговизна кредитов. Несмотря на начало цикла снижения ставок Центробанком и уменьшение ключевой ставки до 16%, базовые ипотечные программы по-прежнему недоступны для большинства семей.
Как подсчитала ипотечный брокер Ольга Лисицкая, при средней сумме кредита в 6 миллионов рублей (сопоставимой со стоимостью скромной двухкомнатной квартиры в крупном городе) ежемесячный платёж на 30 лет составляет около 100 тысяч рублей.
«Для подавляющего числа семей в регионах такая нагрузка не под силу, она не соответствует их реальным доходам», — констатирует Лисицкая.
Когда ежемесячный платёж превышает среднюю зарплату в регионе, рыночная ипотека перестаёт быть финансовым инструментом и превращается в «заградительный барьер», лишающий людей возможности улучшить жилищные условия.
Эксперт отмечает, что в последние месяцы наблюдается рост активности покупателей, вызванный не ростом доходов, а опасениями перед грядущими изменениями. В правительстве обсуждают реформу льготных программ, включая введение дифференцированной ставки в зависимости от числа детей.
Для многих это стало сигналом к действию — оформить кредит, пока условия не ужесточились. Такое желание «успеть в последний вагон» создаёт временные всплески спроса, но не меняет общей тенденции к охлаждению рынка, подчёркивает специалист.
Роль господдержки
«Снижение объёмов ипотечной выдачи на 21% по итогам 2025 года — это объективный индикатор глубокого кризиса доступности на рынке жилищного кредитования», — согласен генеральный директор ипотечного брокера INFULL Андрей Креер.
В ситуации, когда рыночные механизмы перестали работать эффективно, государственная поддержка стала критически важной.
«В сложившихся условиях именно льготные программы, в первую очередь семейная ипотека, стали основным механизмом, поддерживающим спрос и позволяющим гражданам улучшать жилищные условия», — отмечает Креер.
Ольга Лисицкая добавляет, что семьи с детьми до 6 лет, которые являются основной аудиторией семейной ипотеки, формируют львиную долю сделок. Люди либо приобретают первую квартиру, либо меняют малогабаритное жильё на более просторное. Льготная ставка настолько выгоднее рыночной, что некоторые используют программу как инвестицию, покупая квартиры «на будущее» для детей.
«Без государственной поддержки рынок ипотечного кредитования фактически оказался бы заморожен, что уже подтверждается статистикой снижения объемов выдачи и ввода в эксплуатацию», — резюмирует Лисицкая.
Однако, по мнению Андрея Креера, эта зависимость рынка от субсидий указывает на системную проблему. Без решения основной причины — высокой базовой стоимости кредита — расширение льготных программ даст лишь кратковременный эффект и может привести к новым дисбалансам.
Прогнозы на будущее
Президент СРО «Региональная ассоциация оценщиков», профессор МГСУ Кирилл Кулаков связывает снижение объёмов строительства со «спадом привлекательности и доступности ипотечного кредитования».
При этом цены на новостройки не снижаются даже в условиях падения спроса на ипотеку. Кулаков объясняет это экономическими факторами: высокой стоимостью фондирования, которая влияет на цену стройматериалов, техники и транспортных услуг.
Рентабельность девелоперов также снижается. «Маржинальность у крупных застройщиков упала до 10–15%, а небольшие региональные компании по некоторым проектам уходят в убыток», — констатирует профессор. По его словам, это предвещает концентрацию рынка, что не способствует удешевлению жилья.
В следующем году существенного падения цен не произойдёт, уверен эксперт. Вместо этого возможна ценовая диверсификация: «По каким-то сегментам цены стабилизируются, а по каким-то — пойдут в рост в рамках инфляции».
Кулаков предполагает, что благодаря акценту на поддержку молодых семей основной спрос сместится в сторону квартир большей площади. «Поскольку более половины из одобренных кредитов — это семейная ипотека, можно предположить, что основной спрос будет сосредоточен на квартирах большей площади», — говорит он.
Андрей Креер ожидает в 2026 году оживления спроса на вторичном рынке жилья. При этом он подчёркивает, что процесс нормализации доступности займёт продолжительное время, поскольку ставки ещё долго останутся на исторически высоком уровне.
