Микроапартаменты без окон в Москве: цены и риски

Московский рынок недвижимости предложил покупателям «микроапартаменты». Самый дешевый вариант — 6 кв. м за 1,9 млн рублей. Это помещение на цокольном этаже кирпичного дома 1910 года постройки. Окон нет, требуется ремонт, но есть совмещенный санузел. До станции метро «Савеловская» можно дойти пешком.

За 2,1 млн рублей возле «Академической» продается объект площадью 10 кв. м с отдельным входом со двора, санузлом и счетчиками. А рядом с «Люблино» за 3 млн рублей предлагают 31 кв. м без единого окна. Внутри две комнаты, кухня 5 кв. м, гардеробная, техника, евроремонт и теплый пол в санузле.

Спрос на такие помещения есть. Причина проста: обычная московская квартира стоит настолько дорого, что покупка возможна только в формате апартаментов, которые, напомним, являются нежилыми.

«Квартира для среднего класса стала слишком дорогой покупкой. Цены высокие, ипотека остается дорогой, а свободных денег для крупной покупки у семей стало меньше», — говорит основатель управляющей компании в сфере недвижимости Smarent Виктор Зубик. — Потратить 10–20 тысяч рублей на ресторан, 300 тысяч на поездку или покупку гораздо легче, чем заморозить несколько миллионов в первоначальном взносе. А зумеры вообще в среднем слабее воспринимают квартиру как обязательный жизненный актив».

Цена — самая маленькая проблема

«Микроапартаменты» в подвальных и цокольных этажах оформляются как нежилые именно потому, что жить там по нормативам Жилищного кодекса невозможно. Поэтому смотреть на низкую цену неверно, объясняет директор рынков России и СНГ агентства «Фам Пропертис» Валерий Тумин. К стоимости нужно добавить расходы на ремонт, инженерию, содержание, налоги и возможную скидку при будущей продаже.

В нежилом помещении нельзя зарегистрироваться по месту жительства, на него не распространяются некоторые меры жилищной господдержки, а налоговая нагрузка может быть существенно выше. По словам Тумина, для отдельных видов нежилой недвижимости ставка доходит до 2% кадастровой стоимости, тогда как для жилья она обычно составляет 0,1–0,3%.

Шесть метров требуют больше, чем кажется

«Указанное в объявлении состояние „требует ремонта“ при площади 6 квадратных метров означает, что фактически нужно создавать жилое пространство с нуля», — объясняет Тумин.

На нескольких квадратных метрах нужно разместить санузел, инженерные коммуникации, вентиляцию, мебель, технику и места хранения. При этом сама площадь не делает инженерные работы пропорционально дешевле. Наоборот, стоимость ремонта в пересчете на квадратный метр может оказаться намного выше, чем в стандартной квартире.

Перед покупкой эксперт советует составлять не приблизительную смету на отделку, а полный бюджет доведения помещения до состояния, в котором им можно хотя бы отдаленно пользоваться. Это означает отдельный расчет сантехники, вентиляции, электрики, гидроизоляции, мебели и техники. Если канализация находится ниже уровня городской сети, может потребоваться насосная станция. Если стены требуют дополнительной гидроизоляции, это тоже необходимо учитывать сразу.

Есть простой способ не попасть в ловушку недобросовестного продавца: просить его показать не красивые фотографии будущего интерьера, а техническую часть помещения — вентиляцию, канализацию, проводку и многое другое.

Окон нет. А проблемы есть

«Дополнительная гидроизоляция стен и пола, дренажные системы вокруг периметра — тоже статьи расходов, которые покупатель не всегда учитывает на старте. Через цокольные и подвальные помещения часто проходят общедомовые трубы — отопление, канализация, электрощиты», — объясняет Тумин.

В помещении без окна нельзя рассчитывать на обычное проветривание. Значит, придется организовывать принудительный воздухообмен. В зависимости от конструкции это могут быть отдельные вытяжные устройства или полноценная приточно-вытяжная система.

Еще сложнее с канализацией. Цоколь находится ниже уровня земли, поэтому стоки не всегда могут уходить самотеком. Если используется насосное оборудование, появляется дополнительная система, которую нужно обслуживать и которая зависит от электричества.

«Это не только разовые затраты на монтаж, но и постоянные расходы на электричество и обслуживание фильтров», — отмечает эксперт.

Поэтому осматривать такой объект лучше не в одиночку и не только с риелтором. Строитель или инженер, способный оценить вентиляцию, влажность и коммуникации, иногда оказывается полезнее любого интерьерного консультанта.

Самая дорогая неприятность

Тумин советует обязательно проверять, является ли объект самостоятельным помещением или покупателю предлагают долю в общем нежилом пространстве.

«Если доля не выделена, любой сособственник может претендовать на доступ в помещение, что делает полноценное распоряжение объектом затруднительным», — предупреждает эксперт.

Покупателю нужно проверить историю объекта, документы на выделение помещения, возможные перепланировки и вопрос общедомового имущества. По словам Тумина, на рынке встречаются ситуации, когда оформление апартаментов связано с сомнительными схемами или незаконными изменениями.

Самая распространенная ошибка при покупке маленьких апартаментов под аренду — посчитать будущую доходность и на этом успокоиться. Но сначала нужно понять, кому его сдавать. Тумин отмечает, что рынок таких объектов узкий: арендная ставка может быть ниже, чем у сопоставимой студии с окном, а при продаже собственнику придется искать гораздо более специфического покупателя.