Конец льготной ипотеки: кому доступно жилье

Несколько лет назад ипотека воспринималась как реальный шанс обзавестись собственным жильем. Однако сейчас ситуация кардинально изменилась: льготные программы становятся адреснее, банки ужесточают требования, а заемщики теряют уверенность в завтрашнем дне.

По оценке руководителя аналитического центра «Дом.РФ» Михаила Гольдберга, при самом жестком сценарии реформы семейной ипотеки выдачи могут сократиться еще на треть — это минус триллион рублей финансирования жилищного строительства ежегодно. Для огромного числа семей покупка квартиры снова становится недостижимой мечтой.

Ранее рынок жилья стимулировался массовой льготной ипотекой: государство компенсировало часть ставки, позволяя брать кредиты под 6–8% при гораздо более высоких рыночных ставках. Это привело к ажиотажному спросу, рекордным темпам строительства и непрерывному росту цен. Однако такая модель оказалась неустойчивой в долгосрочной перспективе.

Сейчас обсуждается новая конфигурация семейной ипотеки, при которой ставка будет зависеть от количества детей в семье. Генеральный директор ипотечного брокера INFULL Андрей Креер считает, что повышение ставки до 12% для семей с одним ребенком создаст серьезный барьер. По его словам, банки уже ужесточили требования, дольше рассматривают заявки и тщательнее проверяют доходы, а если новые ограничения примут, снижение выдач на 20–30% станет практически неизбежным.

Фактически государство отказывается от модели массовой льготной ипотеки и переходит к точечной поддержке отдельных категорий граждан, в первую очередь многодетных.

На фоне роста ставок в Госдуме назвали безопасным уровнем ипотечной нагрузки около 30% дохода семьи. Если на кредит уходит более 40%, нагрузка считается тяжелой, а при 50% возникают серьезные финансовые риски. Владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский отметил: «Ипотека — это долгий кредит, и семья должна сохранять запас прочности не только на текущие расходы, но и на непредвиденные ситуации: болезнь, потерю части дохода, рост расходов на детей, ремонт, аренду, коммунальные платежи». По его словам, при нагрузке свыше 40% бюджет становится крайне уязвимым, а при 50% семья фактически живет в режиме постоянного финансового напряжения. Особенно остро проблема проявляется сейчас, когда рыночные ставки достигают 17–20% — даже относительно небольшой кредит превращается в серьезное ежемесячное обязательство.

Банки все больше внимания уделяют показателю долговой нагрузки (ПДН) — соотношению ежемесячных платежей к официальному доходу заемщика. Директор по развитию финансовых продуктов в «Сравни» Магомед Гамзаев пояснил: «Это комфортная зона, когда банк легко одобряет кредит, потому что ежемесячный платеж составляет до 30% от официального дохода заемщика». Предельной зоной считается 40–50%, при такой нагрузке любая неприятность — потеря работы, болезнь, инвалидность, непредвиденные траты — сразу ведет к просрочкам. Гамзаев советует ориентироваться не на максимальную сумму, которую готов выдать банк, а на ту, которую семья сможет выплачивать даже при снижении доходов примерно на 20%.

Эксперты подчеркивают, что универсального правила для всех не существует. Основатель управляющей компании Smarent Виктор Зубик обратил внимание: «50% от дохода в 50 тысяч рублей и 50% от дохода в 500 тысяч рублей — это принципиально разные жизненные ситуации». Если после ипотечного платежа у семьи остается 25 тысяч рублей на все расходы, любой форс-мажор разрушит бюджет. Совсем другое дело, когда остаются сотни тысяч рублей. Поэтому, по мнению Зубика, необходимо учитывать не только процент нагрузки, но и стабильность доходов, наличие детей, другие кредиты и финансовую подушку безопасности.

Рассчитывать на быстрое возвращение сверхдоступной ипотеки не приходится. По оценке Андрея Креера, сбалансированные рыночные ставки на уровне 11–13% могут вернуться не раньше 2027 года. До этого времени рынок, скорее всего, будет жить в условиях высокой стоимости кредитов и сниженного спроса. Остается открытым вопрос, снизят ли девелоперы цены на жилье.