Ипотека только для избранных. Россияне несут триллионы в новостройки
В 2025 году объем собственных средств, которые россияне направили на приобретение жилья в новостройках, достиг 1,7 триллиона рублей. Согласно данным Аналитического центра «ДОМ.РФ», из этой суммы 1,1 триллиона рублей составили покупки полностью за наличные, а около 600 миллиардов пришлось на первоначальные взносы по ипотечным кредитам. Для сравнения, общая выручка застройщиков от продаж нового жилья в тот же период составила 5,2 триллиона рублей.
Эти внушительные вложения происходят на фоне резкого ужесточения требований к платежеспособности заемщиков. Чтобы получить ипотечный кредит в Москве, теперь необходимо подтвердить ежемедоход на уровне 267 тысяч рублей. В Санкт-Петербурге требуемый доход составляет около 194 тысяч рублей, в Казани — 161 тысячу рублей. Доход от 100 тысяч рублей в месяц стал необходимым условием в 9 из 16 регионов, где проводился анализ.
Это создает парадоксальную ситуацию: формально рынок остается активным, но массовый покупатель постепенно вытесняется с него. Его место занимают граждане, обладающие значительными накоплениями. Таким образом, жилищный рынок все дальше отходит от цели массовой доступности.
Ипотека перестала быть массовым инструментом
Значительная доля инвестиций — это собственные средства населения, что меняет природу рынка, делая его менее зависимым от кредитов и более — от восприятия недвижимости как надежного актива.
«Резкий рост требований к доходу заемщиков указывает не на предельное состояние ипотечного рынка, а на его перегрев при ограниченных финансовых возможностях домохозяйств», — пояснил в интервью основатель управляющей компании Smarent Виктор Зубик. — «Высокие ставки, консервативные скоринговые модели и инерционно высокие цены на жилье фактически сжали рынок до сегмента заемщиков с высокими, полностью белыми доходами. Это радикально сузило массовый спрос».
По его мнению, смягчения требований в ближайшее время не произойдет, так как банки уже работают с максимально платежеспособной аудиторией. «Спрос упирается не в условия банков, а в пределы доходов населения», — констатирует Зубик. Он отметил, что ипотека превратилась в продукт для узкого слоя высокооплачиваемых специалистов и предпринимателей.
Период для «избранных» продлится
«Требования к доходу уже достигли планки, которая для большинства россиян выглядит запредельной. Это не потолок, а закономерный результат высокой ключевой ставки», — согласен генеральный директор INFULL Андрей Креер.
Эксперт полагает, что даже при начале снижения ключевой ставки, ипотечные ставки останутся высокими. «Это означает, что период, когда кредит смогут получить лишь „избранные“, продлится. И ожидать возвращения массового спроса в таких условиях не приходится», — заявил Креер. По его словам, это объясняет, почему растет число сделок без использования кредитов или с минимальным заемным плечом.
Недвижимость остается привлекательным способом сохранения сбережений. «Этому способствуют сразу несколько вариантов по использованию этого актива (жилье можно сдать в длительную или посуточную аренду, жить самому) при его достаточно высокой ликвидности», — отмечает главный аналитик «Циан» Алексей Попов.
При этом эксперты не прогнозируют снижения цен. «Недвижимость для россиян — не просто квадратные метры. Это материальный актив, который виден и понятен. Спрос остается устойчивым даже на фоне дорогой ипотеки. Застройщики, видя готовность покупателей платить, не спешат снижать стоимость», — пояснил директор рынков России и СНГ компании fam Properties Валерий Тумин. Он добавил, что сокращение объемов нового строительства создает дефицит, что также поддерживает цены.
Таким образом, рынок новостроек демонстрирует противоречивую динамику: с одной стороны, рекордные вложения и высокая выручка, с другой — фактическая недоступность ипотеки для большинства населения.
