Ипотека стала привилегией богатых

Рыночная ипотека в России превратилась в новый индикатор социального расслоения, став доступной лишь для узкого круга граждан. Согласно официальным данным и расчётам, приведённым в издании «Известия», этот финансовый инструмент недоступен как минимум для 83% населения страны.

Основная причина — низкие доходы. Более 80% россиян зарабатывают меньше 100 тысяч рублей в месяц. При нынешних ставках и ценах на недвижимость ежемесячный платёж за квартиру площадью около 40 кв. м достигает 60 тысяч рублей. По банковским правилам, долговая нагрузка не должна превышать половины дохода, поэтому формально на такой кредит может претендовать только тот, чей заработок значительно выше 100 тысяч рублей.

Однако даже при зарплате в 100 тысяч рублей перед заёмщиком встаёт другая проблема — крупный первоначальный взнос. В среднем он составляет около 43% от стоимости жилья. Чтобы накопить такую сумму при обычных темпах сбережений, потребуется примерно 10 лет. Таким образом, рыночная ипотека фактически стала инструментом для состоятельных клиентов.

Резкое ужесточение условий фактически исключило большинство населения из числа потенциальных заёмщиков, заявил MSK1.RU ипотечный брокер Андрей Креер.

«При текущих ставках и ценах на жилье ипотечный платеж соответствует допустимой долговой нагрузке только для узкого сегмента заемщиков. Учитывая, что около 83% россиян имеет доход ниже 100 тысяч рублей, банки и требуют либо существенно более высокий доход, либо крупный первоначальный взнос», — объяснил он.

По словам Креера, сейчас ипотекой могут пользоваться в основном:

• специалисты с зарплатами значительно выше среднего,
• жители крупных городов,
• сотрудники высокооплачиваемых отраслей,
• участники льготных программ (семейная, IT-ипотека, региональные субсидии).

Эксперт подчеркнул, что смягчение условий возможно лишь при сочетании стабилизации инфляции, снижения ключевой ставки и расширения субсидируемых программ. «При этом быстрого возвращения к доступной рыночной ипотеке раньше 2027 года ждать не стоит», — заключил брокер.

В краткосрочной перспективе рынок переходит в режим «нишевой ипотеки», где сделки совершают либо обеспеченные покупатели, либо те, кто имеет доступ к льготам.

Ведущий аналитик AMarkets Игорь Расторгуев отметил, что остальные покупатели рассчитывают на льготные программы, которые сейчас составляют свыше 80% всего рынка. «Семейная ипотека под 6%, IT-специалисты, участники СВО, дальневосточная программа — вот основные категории получателей. Именно они и двигают сейчас первичный рынок жилья», — сказал он.

Расторгуев выразил более оптимистичный взгляд, предположив, что послабления возможны ближе к концу 2024 года. «Центробанк планирует опустить ключевую ставку до 12–13%, и тогда рыночная ипотека может снизиться до 14–15% — это уже более приемлемые условия. Правда, до комфортных 10% ещё далеко», — считает финансист.

Он добавил, что застройщики удерживаются на плаву благодаря льготной ипотеке, создающей спрос. Массовых банкротств аналитик не ожидает, отметив, что с рынка уходят слабые игроки, а сильные — укрепляют свои позиции.